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根據我國《城市房地產管理法》第47條規定，發放商品房預售許可證的條件如下：

1、已交付全部土地出讓金，取得土地使用權證，土地未抵押；

2、持有建設工程規劃許可證；

3、按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期；

4、向縣級以上房產管理部門辦理預售登記，取得預售許可證明。

5、已同銀行簽署預售款監管協議。

達到上述條件，可以發放預售許可證。這是法定條件，在實踐中，當地房管部門可能會有其他材料上的要求。

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房子在你購買前就抵押給了銀行的話，應該是開發商用土地抵押給銀行貸款，這是正常情況，開發商依賴外部資金嚴重，自己一般只有啟動資金，。跟拿到預售許可證沒有關系，拿預售許可證只要你“五證”齊全，交了土地使用權出讓金，建造投資達到一定標準就可以申請拿到。

買房人申請貸款買房，只要開發商建造房子的手續齊全，銀行會評估房子的價值，對購房人的貸款資格，還款能力等綜合因素的審核，都通過了就可以辦理房貸。新房按揭貸款時銀行不需要先有房產證就可以申請辦理，跟開發商用土地去抵押貸款也沒關系。開發商遲遲沒有辦理房產證的原因可能是驗收不合格，“五證”肯定齊全，不然沒可能拿到預售許可證，也申請不了按揭貸款買房。你可以通過法律保護自己的權益，而且可能很多業主有這種情況，簽合同時也一定要看清楚。

取得商品房預售許可證應當具備下列條件：　　（一）預售人已取得房地產開發資質證書、營業執照；　　（二）按照土地管理部門有關規定交付土地使用權出讓金，已取得土地使用權證書；　　（三）持有建設工程規劃許可證和建設工程施工許可證，并已辦理建設工程質量和安全監督手續；　　（四）已確定施工進度和竣工交付使用時間；　　（五）七層以下（含本數）的商品房項目，已完成結構工程并封頂；七層以上（不含本數）的商品房預售項目，已完成三分之二結構工程；　　（六）已在項目所在地商業銀行開設商品房預售款專用賬戶；　　（七）預售商品房項目及其土地使用權未設定他項權；　　（八）法律、法規規定的其他條件一般情況下是在依次取得規劃用地許可證、土地證，建設規劃許可證、施工許可證這四個證件，并按時交納各種稅費后，只要滿足一定的投入要求就可以了，每個地方的規定不同，不同項目也可能不同，有些地方要求城改項目必須安置房交房后才會發預售證。但是流程是相同的。

房屋預售也稱商品房預售，樓花買賣，是指房地產開發企業與購房者約定，由購房者交付定金或預付款，而在未來一定日期擁有現房的房產交易行為。其實質是房屋期貨買賣，買賣的只是房屋的一張期貨合約。它與成品房的買賣已成為我國商品房市場中的兩種主要的房屋銷售形式。商品房預售應當符合下列條件:1.已經全部交付土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書，且土地使用權未經抵押。2.持有建設工程許可證。3.按提供預售的商品房計算，開發商投入開發建設的資金應達到工程建設總投資的四分之一以上，并已經確定施工進度和竣工交付時間。4.同金融機構已經簽訂商品房預售款監管協議。5.已經向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明;向境外預售商品房的，應當同時取得向境外銷售的批準文件。法律依據：《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十五條商品房預售，應當符合下列條件：(一) 已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;(二) 持有建設工程規劃許可證;(三) 按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期;(四) 向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設。