一般來說“小產權房”是在集體土地上建起來的房子，并且按照現在的政策，政府一般是不支持的，并且能夠頒發這種房子的產權證只有鄉一級政府和村級才能頒發，因此做“鄉產權房”，又叫“小產權房”。

鄉鎮政府發證的所謂小產權房產，實際上沒有真正的產權。這種房沒有國家發的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產權證也不是真正合法有效的產權證。從價格看，鄉產權房要比普通商品房便宜，價格只有同樣位置商品房價格的40%～60%; 從住房形態看，一樣是普通住宅; 從建設手續看，屬于舊村改造或者新村建設，沒有市區規劃、建委管理部門的批復管理，施工過程也沒有監督檢驗。因此小產權就是沒產權。

政府擴建劃撥土地進的農村安置房是小產權房，大產權得有土地使用證，房產證

不是。

根據《劃撥土地使用權管理暫行辦法》第二條規定:劃撥土地使用權，是指土地使用者通過除出讓土地使用權以外的其他各種方式依法取得的國有土地使用權。

由此可見，劃撥土地是合法取得的，國家承認的土地性質。

劃撥土地一般是面向機關、學校、企事業單位建設公用建筑的，但是可以用于拆遷還原，返還的新建房屋《不動產權證書》上標明的土地性質就是“劃撥”。不同地區對于拆 遷還原房二次出售的時限是不同的，在二次交易時，除了常規的契稅、所得稅等，還要要補交一定比例的土地出讓金（大概是出售的總房款*1~3%左右），即可變更為“出讓”性質的土地。

作為在地產界工作了N年的小白，操作的項目也有好幾個了。對于深圳市場來說，每一個舊改項目都會有回遷房的。不管是高端項目還是中低端項目，比如南山的華潤城， 坂田的大族云峰，碧桂園榮匯，再到坪山正在建的大盤財富城等等。這些都是有回遷房的。但是現在很多購房者一直認為回遷房就是小產權房的，其實回遷房不是小產權房，下面小編就從以下幾個方面說說兩者的區別：

一、從性質方面看

回遷房是商品房，和我們在市場上賣的一手新房是一樣的；小產權房是村委統建的，不是商品房的。

二、從定義上面看

小產權房是在農村集體土地上建設的房屋，沒有繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村政府頒發。

回遷房是指在政府規劃的方案下，取得合法的土地上，因開發商合法征收原住民的土地，按協議合同還給原住民的商品房。

三、從交易保障層面來看

回遷房是合法的，是開發商在取得五證的情況下合法建設的，也是有房產證的，但是一般房產證要比同樓盤商品房晚辦，因為開發商要先賣商品房先辦商品房的房產證。然而小產權房是不合法的，屬于村委統建的，沒有房產證，一般都是和村委做簽合同做公證的。所以在交易保障方面比較低。

所以總的來說，購房者在買房的時候還是要選擇正規的商品房，當然也可以買回遷房，但是同小區的商品房和回遷房來說，回遷房在設計、采光或者密度等方面是要比商品房差的，住起來是沒有商品房舒服的。然而對小產權來說，購房者最好不要去購買，除非你能搞定村委，因為沒有房產證是有很大風險的。

以上僅為個人觀點，僅供參考！