在新開發的居民小區中，臨街的樓棟底層一般規劃有商業鋪面（即常說的底商），尤其是一些偏遠的郊區盤，生活配套不健全，日常生活基本依靠項目自身配套。于是，就出現了商住混合型住宅，即一層為商業，二層以上為住宅。如此一來，有些業主可能很是懷疑開發商把一層商鋪的面積公攤到住宅當中了，或者將建筑成本公攤到住宅成本當中了。因而，才有了“商品住宅一層的門面的權屬是開發商，還是全體業主的”這樣的疑問。實際上，有這種想法的的業主可能還不在少數，那么，實際情況到底如何呢？下面具體做個解答。

底商是根據用地規劃條件確定的，開發商并非可以隨心所欲。

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我們知道，每個城市都編制有城市總體規劃，這個城市總體規劃，對于較大的市需要報國家發改委審批，重點城市需要國務院來審批。城市總體規劃一經批準，任何人都無權隨意改變。在城市總體規劃當中，對于每一塊建設用地使用權都確定了用地性質。

根據《城市用地分類與規劃建設用地標準》GB50137-2011規定，城市居住用地包括一類居住用地（R1）、二類居住用地（R2）、三類居住用地（R3）。

其中，一類居住用地是指設施齊全、環境良好，主要以低層建筑為主的用地（如常見的別墅區）；

二類居住用地是指設施齊全、環境良好，就以多、中、高層為主的用地；

三類居住用地則是指設施欠缺、環境較差的簡陋住宅用地。例如危房、棚戶區、工地等。

近年來出讓的宅地基本上都屬于二類居住用地。而帶有底商的住宅用地則屬于商住混合用地（R2B1）。

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細心的朋友可能注意到，在建設用地使用權出讓時，會附帶一個用地規劃條件，這個用地規劃條件就是根據城市總體規劃要求確定的。

在用地規劃條件中，通常分別注明有出讓地塊的用地性質、容積率、建筑限高等幾項指標，以及總的建筑面積（住宅和商業各自的建筑面積）。土地出讓金即根據地塊的計容建筑面積繳納。

開發商在拿地后，需要根據用地規劃條件進行規劃設計，申請建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證。開發商的建設內容不能突破用地規劃條件的限制。也就是說，用地規劃條件中包含商業建筑面積的，開發商就可以建設商鋪。如果是純住宅用地，開發商就不能建設商鋪。開發商如果違規建設商鋪，就無法通過竣工驗收。

因此，從規劃角度，一層商鋪是與住宅完全分開的。凡是獨立規劃的，就是獨立產權。開發商在竣工驗收合格后，辦理不動產初始登記時，住宅部分和商業部分也是各自獨立的。

一層商鋪沒有計入住宅的公攤，住宅和商鋪的公攤是各自獨立計算的。

房地產項目在竣工驗收合格后，需要進行分戶實地測量。由開發商委托有資質的房屋測繪機構進行。根據測繪結果，出具房屋測繪報告，經房地產主管部門審核后，作為辦理不動產登記的憑據。房屋建筑面積的測量以及公攤面積的分攤計算是以《房產測量規范》GB/T17986-2018為依據的。

商住混合樓公攤面積的計算比較復雜。一般是按照以下幾個步驟進行：

第一步，根據住宅和商業使用功能的不同，分別計算出兩種不同功能分區的共有建筑面積，并按照兩種功能分區各自建筑面積占整棟建筑面積的比例分攤成商業共有建筑面積和住宅共有建筑面積兩部分；

第二步，分別計算住宅部分和商業部分兩個功能區內各自單獨的共有建筑面積。

第三步，把住宅共有建筑面積和住宅功能分區單獨的共有建筑面積相加，再根據各套的建筑面積占住宅功能區總的建筑面積進行分攤，就是每套房的公攤面積。

商業部分按同樣辦法進行分攤，就是每個商鋪的公攤面積。

由以上規定可以看出，商鋪和住宅的公攤面積是各算各的，商鋪屬于單獨計算面積，同時，整棟樓的共有面積需要由住宅和商鋪各自按比例分攤。

商鋪的建筑成本是否分攤給住宅，不影響商鋪的獨立產權性質。

有些朋友很喜歡拿成本說事，認為開發商可能把商鋪的建筑成本攤入了住宅的成本，這種想法很荒誕。開發商是建造住宅和商鋪，對外銷售的是產品，而業主買的是房子，開發商成本是多少和你一毛錢關系都沒有。這和地下車庫是一樣的道理。

所以，對于商住混合樓來說，一層的商鋪和住宅一樣，在沒有出售之前，產權自然屬于開發商。有些開發商對于商鋪對外銷售，也有全部自持對外招商的。商鋪和住宅一樣，可以辦理產權，只不過商鋪份額的土地使用權是40年，而住宅份額的土地使用權是70年。

綜上所述，無論是從規劃角度，還是從房產測量角度，商住混合樓的一層商鋪都屬于獨立產權，歸開發商所有。

需要說明的是，如果開發商把一層的車庫改為門面，也屬于擅自變更規劃。車庫的用地性質屬于住宅，不屬于商業。

商鋪的公攤來看，一般沿街店鋪公攤在10%-20%左右，部分商場的公攤在25%-40%，大多數較高端的商業地產公攤甚至超過了50%。

公攤就是把沒人住的角落算進去，比如:衛生間、樓梯、崗亭等。但是有些地方不一樣，他們不算進去，主要看你那邊怎么樣。

這個是公攤的面積啊，平均分攤到所有住戶的建筑面積里面的 如果你們都沒有異議的話，可以把這部分的收益一起分攤，因為你也享有公共部分的權利。