按規定，小產權房不能進入市場進行交易，因此其買賣合同不能作為產權變更登記的依據。但從實際發生的現金交易后，該小產權房的居住使用人，也發生了轉變，是否可視為合法的民間自主交易還有待商榷。

宅基地應該不準進入市場交易的，但其房屋所有人，受物權法保護。

您好！

小產權分為幾種類型的

1、村民集資房，有的發綠本

2、個人宅基地合法報建，有的有綠本，有的有地皮單，有的補完稅，可以辦理紅本！

3、沒有經過合法報建，私自加建或經過報建沒有按照國家報建手續加建或者搶建的

這幾種目前市場上比較多的是第一種和第三種，這兩種購買起來風險系數太高，因為小產權房是不允許在市場上交易的，所謂的合同，一般為律師見證，大業主與小業主制定的合同，不具備法律效益，第一種還好點，被拆的可能性較小，第三種隨時可能會被拆，如果是第二種有合法報建手續的，買賣起來相對好一些，盡量購買有紅本的那種，要過戶，有綠本的那種不能過戶，面臨拆遷的時候，老業主有的會反悔！到時候會存在爭議或者法律糾紛！建議能買商品房就買商品房！小產權買賣看自己運氣，遇到好的大業主，也能自住或者賺錢，遇到缺心眼的大業主，基本就很麻煩！

個人觀點不喜勿噴

不建議購買后期隱患太多。

存在四大問題：1.被拆除的風險，如遇拆遷你得不到任何拆遷。2.容易發生產權糾紛，由于沒有合法的合同和房本，你無法查到有無債權糾紛，有沒有一房多賣風險很大。3.小產權房不能落戶孩子上學難。4.水大多為臨時用電或高價電，飲水多為井水不衛生，氣是臨時高價氣、暖氣為自己供暖溫度較低，物業為開發單位自己的物業服務差，配套設施差。

如果不得不購買，建議找規模大配套全的優先，再看看附近的規劃，有無拆遷的可能，這樣能降低被拆的可能。

最好把你所謂的二手小產權房寫詳細：當前市場把單位分的房也叫“小產權”其實是不對的只有鄉產權，這種房產才是小產權。如果你買的是鄉產權，你的戶口還不在房屋所在這個村里。簽不簽協議基本沒什么用處。最好詳細描述一下，你看到的是產權證還是一紙合同。這樣才好幫你

首先小產權房并不是一個法律上的概念，它是相對于大產權而言的。所謂大產權就是在合法的土地上所建造的房屋，并且繳納土地出讓金，由國家房管部門頒發房產證書的房屋。而小產權房屋一般是指在農村集體土地上所建造的房屋，沒有繳納土地出讓金，所以不會得到國家正式頒布的大產權證。那么顯然這樣的房屋在流轉上會出現一些問題。

一般來說，如果是在農村集體土地上所建造的房屋，該房屋只能由本村集體經濟組織的成員之間才能進行轉讓和購買，這種房屋是不能轉讓給城鎮居民戶口或者不是本村的集體經濟組織成員的。

而由于這類房屋在出售上會比正規的商品房價格要低，而且很多房屋有可能會面臨拆遷，所以很多城鎮居民戶口的人樂于去購買。一是因為便宜，二是有可能指望將來拆遷而獲得大筆的拆遷款。

但是很多購買人卻忽略了一點就是，如果這樣的房屋將來真的漲價了，或者真的遇到了拆遷可以獲得大額的拆遷款，面對巨額資金的誘惑，原來的房屋出售人有可能會反悔，而想辦法收回房屋。

而最有利的收回房屋的理由，就是認為該房屋買賣合同無效。而通常根據法律規定，這樣的房屋本身就不得對外進行流轉，所以被判決無效的案例是占絕大多數的。

最近全國各地陸續出臺相關政策，每個地區將有每個地區的試點，至于這樣的房屋買賣合同是否會判決無效，將根據每個地區的不同試點政策來進行裁判。

總之，這樣的房屋依然是存在很大的買賣風險，建議不符合購買條件的人一定要慎重購買，而不要圖一時便宜。

小產權房最大的問題是沒有房本，產權不受法律保護，簽再周全的合同，產權也不是你的。

小產權房子分為很多種

有村民自行籌資興建的農民房，有村委會和村民在集體土地上自行開發的統建房，還有開發商出錢村集體出地合作建設的，但不管哪一種，都是無法取得正規的房產證的，由于沒有備案，也無法避免一房多賣的現象，監管不到位，質量也無法保證，同時如果買小產權是無法貸款的，以后出手也更不容易，如果趕上拆遷更面臨著原業主違約的風險。

那么簽合同到底有什么作用呢

市面上常見的有小產權買賣合同和合資建房協議，但不管哪一種，規范的也只是合同雙方的債權關系，無法對產權進行約定。

日前，深圳市一則小產權房買賣合同被法院認定有效的新聞也引發了社會的關注，但多名律師均表示，法院判決合同有效已不是個案，但合同是否有效和產權的合法并不是一回事兒。

所以，買小產權房存在相當大的風險，雖然價格可能會有一些優勢 ，但無法過戶，拿不到房本始終也不能讓人真正的放心。

小產權房合同無效。

如果有糾紛的話只能按照合同無效處理。有效合同是指一般來說只有符合法律所規定的生效條件合同，才是有效的合同，否則有可能不僅無效而且會受到法律的制裁。合同的有效要件是法律評價當事人合意的標準，故應不同于合同的成立要件。按《民法通則》第五十五條規定，合同的有效要件應包括:行為人具有相應的民事行為能力; 意思表示真實; 不違反法律或者社會公共利益。有學說認為，這三項要件再加上標的可能與合法，作為合同的一般有效要件。一些特殊合同可能有一些特殊的有效要件，如對外合作開采石油合同需要經過國家有關部門的批準才能生效。

非商品房買賣合同引發的糾紛，認定協議無效后，如果出賣人一方有錯，應承擔補償對方差價的過錯責任。”鄭州市高新區法院法官樊永鴻說，不過，還應區別對待：如購買人明知房屋不能上市交易還簽合同、要求補償差價，法院不應支持;而如果買房人不知道房屋情況的，法院應該支持。